こんにちわ！皆さんは不動産投資にどのようなイメージを持っていますか？
世の中には、以下のようなネガティブなイメージを持っている方もいます。
- 動かすお金が大きいので、失敗が怖い
- 借金をする必要があるから無理
- 騙されそう
日本には、堅実な方が多くいらっしゃるので、このようなイメージを持っている人はきっとあたなの周りに一人はいます。しかし、その仕組みを100 %理解した上で、このようなイメージを持っている人はほとんどいないと思います。
ということで、この記事では不動産投資の概要についてステップごとに説明して、少しでも不安を払拭できればと思います！
今回は、家賃収入を目的とした不動産投資を前提に説明していきます！
購入物件候補を選択
まず、不動産投資をするうえで、確実に必要なのが、物件候補を選ぶことです。何を当たり前のことを言っているのかと思いますよね。私も思います（笑）
だた、選び方には様々な種類があります。ここでは軽くしか触れませんが以下のようなものがあります。
- ホームズ
- スーモ
- 展示会
- 店頭での情報開示
- 営業さん
皆さんお馴染みのスーモは、賃貸を探す場面でよく使用されていますね！
そして、いくつか候補を作った次は、実際の価格ですね！
2, 物件価格の決定
次は、いよいよ物件の価格を決定します。物件の価格（中古の場合）は主に売主が決定する価格と、不動産の利益の合計によって決められます。
売主が決定する価格＋仲介する不動産の仲介利益
ここでの売主が決定する価格は、売主が自由に取り決めることができることになっていますが、基本的に以下の項目を考慮して価格が決定されます。
- 築年数
- 駅からの距離
- 間取り
- 部屋の状態
- 周辺環境（栄えている駅が最寄りなど）
- 方位（日当たりのよさが変わる）
- 階数
- 景色
売主は、基本的にこれらの項目を元に相場から価格を決定します。
では、我々はどのように価格を下げることができるでしょうか？
以下の方法が主にあげられます。
- 部屋の状態を修理業者などと査定し、修理費用を見積もってそれを購入後に自ら負担する代わりにその分値下げしてもらう
- 査定会社に依頼をし、査定金額を売主に提示する
どれをとっても骨が折れますが、交渉とはそういうものなので、行う前にはそれ相応の覚悟は必要です。
以上の方法で、購入物件価格の決定から交渉を行っていきます。
ローンを選ぶ
それでは、物件が決まったところで次は、その購入方法を決めます。
物件を購入する際に、現金で一括で支払える人はほとんどいません。価格は1000万円などを優に超えてくることが多く、一括で支払うことが困難だからです。
支払えたらかっこいいですが、少なくとも僕は絶対無理です（笑）
そんな時に使うのがローンです。私は最初、ローンに対して
生徒「ローンは借金でしょ。ちょっと不安」
「使ったことがないから怖いんだけど」
というイメージを持っていました。しかし、不動産におけるローンはある条件を満たせば
あってないようなもの！と思うことができます。
その仕組みをお教えします！まず、満たさなければいけないある条件とは
1, 家賃収入がある
2, 家賃保証を契約
の２つです。
1, に関してはイメージがつくと思います。皆さんが賃貸住宅に住む場合、大家さん（不動産の保有者）に毎月家賃を支払っていると思います。それです！！
なので住んでいる人がいて、家賃を払っていればOKです。
次の「家賃保証」に関しては、私は不動産投資に関心を持つまで聞いたことがありませんでした。
家賃保証とは、「入居者がいる or いないに関わらず家賃より少しひい金額が不動産の保有者に支払われる仕組みです」
例として
家賃が7万円に設定された物件があるとします。
入居者がいる場合 → 毎月+ 7万円
入居者がいない場合は → 毎月＋ 0円
入居者がいる場合 → 毎月+ 6.8万円
入居者がいない場合は → 毎月+ 6.8万円
へっと思うかもしれませんが家賃保証のメリットは
- 保有者が安定的に家賃収入を得られる。入居者離れの不安がなくなる
- 不動産業者は、入居者がいる場合は家賃収入の一部を安定的に収益にすることができる（ここでは毎月+2000円）
という風に、保有者と不動産の両者にメリットがあります。
さて、本題のローンに関してですが、さきほど話した二つの条件が満たされている場合を前提に話します。つまり毎月家賃収入がある場合が前提です。
ローンとは、金融機関から期間を一定額の金額を借り、その対価として利子を払うという制度です。
金利・利子・利息に関してはこちらのブログで紹介しているので、よろしければご参考にしてください。
例として35年ローンで毎月、返済額＋利子で66,000円返済する場合
家賃収入がなければ毎月口座から66,000円が消えていきますが、家賃収入がある場合は
70,000 円 – 66,000 円 = +4,000円
68,000 円 – 66,000 円 = +2,000円
という計算になります。つまり、借金を毎月返済しながら、銀行口座にはお金が振り込まれていくとうい計算になります。このように、不動産投資では、返済額を家賃収入で相殺するので実際に借金を返しているという感覚はあまりないのです。
ただ、まれに収支がマイナスになる場合もあるのですが、大きなマイナスにはならないことが一般的です。
例えば月々の収支が-3,000円などとなる場合もありますが、我々が毎月払っている家賃に比べたら基本的には小さい額です。
そしてその返済額を決めるのは、各金融機関の金利です。
金利は、金額が大きくなればなるほどその影響度は大きいです。
金融機関によっては金利が2%, 3%などと設定されていますが、1000万円を超える不動産投資などをする場合には1%高くなるだけで10万円以上金額が高くなるので、できるだけ安い金利で借りれるローンを探しましょう！
さて、今回は不動産投資のイメージを少しでも明確にするために、不動産投資の実際の流れを簡単に説明してみました。皆さんの知る不動産投資が少しでも良いものになったのなら、幸いです！
それでは、今後も投資やその他、知っていると便利な情報を配信していきますので、宜しくお願い致します。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございました！
それではよい一日をお過ごしください 🙂